Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка бизнеса Оценка рыночной стоимости бизнеса в Москве Оценка реальной стоимости бизнеса — услуга, актуальная во все времени. Однако за последние годы данная деятельность стала значительно популярнее. Все дело в разрастании малого и среднего бизнеса. В последнее время, для организации своего дела появилась масса льгот, а потому оценка чаще всего производится с получения ссуды или кредита для развития этого бизнеса. Давайте рассмотрим основные причины, из-за которых оценка бизнеса сегодня пользуется большой популярностью. В практике наших юристов, специалистов из оценочного отдела и экономических аналитиков множество случаев обращения клиентов с просьбой максимально точно произвести анализ стоимости предпринимательского дела, которым они занимаются, либо собираются заниматься. Чаще всего оценка требуется по следующим причинам:

ГОСТ Р ИСО/МЭК ТО 18044-2007

Вы вступаете в наследство и вам необходимо оплатить госпошлину у нотариуса Вы или ваши партнеры выходите из состава участников Общества с ограниченной ответственностью и хотите получить справедливое возмещение за свою долю. Вы в соответствии с акционерным законодательством осуществляете обязательное предложение о выкупе акций. Вы совершаете сделку-купли продажи предприятия и вам необходим независимый арбитр, которой определит стоимость.

Иногда цели оценки предприятия таковы, что такой серьёзный анализ не требуется. Бывает и так, что стоимость или длительность сбора исходных данных Давайте разберёмся, какую информацию они дают для оценки бизнеса Для корректной оценки бизнеса нужно достоверно спрогнозировать его.

Подготовительный этап включает следующие работы: Выбор стандарта и методов расчета стоимости; 2. Сбор, анализ информации для выполнения оценки: Характеристики компании; Сведения о долях акционеров в капитале компании; История компании, перспективы развития; Данные об активах, обязательствах компании, данные о последней оценке имущества; Параметры отраслей, влияющих на данную компанию; Экономические факторы, влияющие на компанию; Сведения о состоянии рынка капиталов ставки дохода, операции с акциями, данные о реструктуризации компаний ; Сведения о предыдущих сделках.

Следует отметить важность использования экспертами оценочных компаний при выполнении оценки бизнеса ретроспективной информации, бухгалтерской отчетности, финансово-экономических показателей в текущий момент. В процессе расчета стоимости бизнеса возникает необходимость корректировки финансовой и бухгалтерской отчетности в связи с влиянием фактора времени. Процесс корректировки финансовой отчетности включает: Приведение финансовых сведений о компании, а также аналогах компании к общей основе; Перевод стоимостей отчетных в текущие стоимости; Корректировка доходов, расходов с целью объективной характеристики компании за длительный период времени; Учет недействующих активов и обязательств, а также доходов и расходов, связанных с ними; Корректировка информации на инфляцию путем прямой корректировки на значение показателя инфляции, а также путем дисконтирования показателей инфляции.

В процессе оценки бизнеса выполняется оценка финансового положения компании с применением трех подходов: Дифференцированный учет долговых обязательств в части сроков погашения; Использование баланса ликвидности перегруппировка активов по скорости оборота ; Применение показателей сравнения объема средств. Расчетный оценочный этап предполагает выполнение расчетных операций в соответствии с выбранными методами оценки бизнеса. Заключительный этап предполагает корректировку стоимости на финансовое положение, на оцениваемую долю с учетом оценки акций , на ликвидность, на прочие факторы.

Целью анализа текущей и ретроспективной финансовой отчетности является определение реального финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. В зависимости от целей оценки направления анализа финансового состояния фирмы меняются.

Например, если оценивается стоимость миноритарного неконтрольного пакета акций предприятия, то потенциального инвестора в большей степени будут интересовать прогнозная оценка рентабельности фирмы, ее способности выплачивать дивиденды. Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

Новый шаблон «Отчет и правила оценки эффективности рекламных кампаний» Любой процесс маркетингового исследования состоит из 6 этапов: сбор необходимой информации, анализ данных, подготовка отчета и выводов, просто так, они исходят из актуальных проблем бизнеса и управления.

Цели и принципы оценки бизнеса. Характеристика основных этапов оценки. Цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в фин. Оценку бизнеса проводят в целях: Если же объектом сделки явл-ся какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды ст-ти. Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки: В нее входят принципы, основанные на представлениях собственника. Любой объект имущество может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени.

Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

Составление отчета об оценке предприятия

Сбор, проверка и анализ информации Всю полученную информацию для целей оценки бизнеса можно характеризовать с точки зрения: Информация, используемая в процессе оценки , должна отвечать требованиям: Так, используемая информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние и внутренние условия функционирования оцениваемого предприятия.

Существуют различные пути организации информации:

Авторский подход, его преимущества по сравнению с традиционным, альтернативные Сбор информации как подготовительный этап анализа Для оценки слабых и сильных сторон клиента исследовались: . элементы бизнеса, которые требуют особого внимания при анализе возникшей проблемы.

Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного уставного капитала закрытых предприятий или открытых акционерных обществ. В соответствии с Федеральным законом РФ"Об акционерных обществах" от Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т. Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляются возможные подходы к управлению предприятием и определяется, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и выступает основной целью собственников и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.

Для решения поставленной цели необходимо решить ряд задач: Рассмотреть и обобщить теоретические основы оценки стоимости предприятия, в том числе и правовое регулирование оценочной деятельности. Объектом исследования данной работы является оценка предприятия бизнеса , а предмет исследования — методы и подходы к оценке предприятия бизнеса. Структурно работа состоит из трех разделов: Правовой базой исследования выступали следующие нормативно-правовые акты:

Этапы процесса оценки бизнеса

Федеральные стандарты оценки [Электронный ресурс]. Конкурентоспособность экономических систем, монография. Всем известно, что цены на недвижимость на российском рынке очень высокие, будь это вторичное жилье или квадратные метры в невострое. Для большинства людей, имеющих стабильный средний заработок, приобрести в собственность квартиру практически невозможно. Копить на такое приобретение придется долгое количество лет, а решение жилищного вопроса ни у кого не получается отложить на десятки лет, а также высокая стоимость арендной платы за жилье подталкивает людей на ипотечное кредитование для покупки недвижимого имущества.

Оценка недвижимости является актуальной в настоящее время.

Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят который следует определить в процессе оценки;; приводятся методы оценки . Анализ денежных потоков с учетом прогнозных данных о доходах.

Процедуры оценки стоимости предприятия по методу рынка капитала и по методу сделок одинаковы и включают следующие основные этапы, представленные на следующем рисунке. Метод рынка капитала и метод сделок: Далее, по результатам анализа качества и доступности информации о финансовых показателях предприятий-аналогов, а также о ценах сделок с аналогами из первоначального списка исключаются предприятия, которые характеризуются плохим качеством, недостоверностью или недоступностью информации.

Сопоставимость сходство оставшихся предприятий с объектом оценки анализируется путем расширения состава критериев сопоставимости, в результате составляется окончательный список предприятий-аналогов. На втором этапе проводят финансовый анализ оцениваемой компании и отобранных ранее компаний-аналогов. Путем использования традиционных приемов и методов финансового анализа в ходе реализации данного этапа оценивается финансовое состояние предприятий, в результате: Расчет мультипликатора как отношения рыночной цены предприятия к его финансовой базе обоснован в методе сделок.

В методе рынка капитала в процессе расчета мультипликатора используются рыночные котировки в расчете на одну акцию и показатели финансовой базы также в расчете на одну акцию — например, чистая прибыль на одну акцию.

1.4. Основные этапы проведения оценки

При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект. Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков. Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Важным дополнением к отчету является анализ рынка и возможные тенденции его развития. Как правило, процесс оценки доли ООО необходим в следующих случаях: вещественной формы, но играющих значимую роль в бизнесе. Консультации» на этом этапе проводит сбор и анализ информации.

Профессиональная компетентность оценщиков компании подтверждена свидетельствами Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь об аттестации на право проведения независимой оценки на территории Республики Беларусь. Аналитические исследования проводятся по следующим направлениям: Наиболее актуальными вопросами консультирования в области оценки являются: Оценка активов выступает важным инструментом эффективного управления компанией, принятия грамотных управленческих и инвестиционных решений, обоснования интересов компании при совершении различных сделок и разрешении имущественных споров.

Многие активы, например, основные средства, имеют физическую форму. Необходимость оценки активов зачастую обусловлена имеющими место существенными различиями между балансовой учетной стоимостью активов и их рыночной стоимостью. Проведение оценки всех активов компании или их части может быть необходимо для таких целей, как: Оценка стоимости активов проводится на основании предварительного сбора и анализа документов компании, анализа рынка, экспертизы прав, изучения бухгалтерской отчетности, и, при необходимости, прогноза развития бизнеса.

Оценка активов и обязательств: Оценка для целей залога Оценка для целей залога - обязательная процедура при оформлении банковского кредита, если в качестве обеспечения выступает залог имущества либо имцущественных прав. Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора , например: Как правило, банки рекомендуют обращаться за услугой по оценке для залога в проверенные и пользующиеся доверием оценочные компании-партнеры.

Оценка для целей залога может быть независимой либо внутренней: Оценка для целей залога, в отличие от других видов оценки предполагает детальный анализ состояния предмета залога, определение наиболее эффективных возможностей его использования, анализ его ликвидности в текущий момент времени и в течение срока действия договора залога.

Основы оценки стоимости предприятия